Нажимая на кнопку «Отправить» вы подтверждаете, что вы ознакомились полностью с актуальной
политикой обработки персональных данных посетителей сайта, полностью согласны с ее положениями
и выдали ООО «Марка» все согласия, указанные в вышеупомянутой политике конфиденциальности
политикой обработки персональных данных посетителей сайта, полностью согласны с ее положениями
и выдали ООО «Марка» все согласия, указанные в вышеупомянутой политике конфиденциальности
Как изменит рынок новостроек введение новой льготной ипотечной программы?
Продукт как ключевой фактор конкурентоспособности девелоперского проекта
При анализе конкурентной среды в конкретной локации мы оцениваем не только традиционные количественные показатели — темп выбытия, стоимость м2, среднюю площадь реализации, — но и качественную составляющую проекта: продуктовую концепцию и систему атрибутов.
Практика показала, что в сопоставимых локациях при близком уровне стоимости м2 динамика продаж может существенно различаться. Да, за скобки вынесем то, что кто-то продает без ПВ, и это сразу отражается на средней стоимости м2, и мы это, конечно, видим. Однако даже с учетом этих факторов разница в темпах реализации зачастую обусловлена качеством проработки продукта.
Что мы сделали
- Разработали систему комплексной оценки атрибутики проекта, включающую архитектуру, внешнее и внутреннее благоустройство, квартирографию, все возможные параметры проекта и концептуальные решения
- Определили вес каждого критерия в общей структуре оценки
- Провели сравнительный анализ проектов по собственной методике и рассчитали итоговый интегральный балл.
К каким выводам мы пришли
В большинстве локаций прослеживается устойчивая корреляция между тремя показателями: стоимость м2 — темп выбытия — суммарный балл продуктовой оценки.
При этом зависимость носит не линейный характер по принципу «ниже цена — выше продажи». Напротив, при сопоставимой стоимости м2 проекты с более высоким интегральным баллом демонстрируют более высокие темпы реализации. Более того, в ряде случаев сильная продуктовая атрибутика позволяет поддерживать и более высокую цену м2 без потери динамики продаж.
Почему это работает
Рассмотрим упрощенную финансовую модель покупателя, использующего семейную ипотеку.
Допустим, существуют три сопоставимых предложения стоимости квартиры:
- 6 млн руб.
- 6,5 млн руб.
- 7 млн руб.
Параметры сделки:
- 6 млн: ПВ — 1,2 млн, ежемесячный платеж — 28 778 руб.
- 6,5 млн: ПВ — 1,3 млн, ежемесячный платеж — 31 176 руб.
- 7 млн: ПВ — 1,4 млн, ежемесячный платеж — 33 574 руб.
Разница в ежемесячной нагрузке относительно умеренная. В долгосрочном горизонте 20–30 лет, с учетом инфляционных процессов, она становится еще менее чувствительной.
В этой ситуации покупатель начинает оценивать не только размер платежа, но и качество актива, который он приобретает на десятилетия. Фокус смещается на планировочные решения, архитектурную выразительность, сценарии благоустройства, безопасность и общее качество среды.
Именно в этой плоскости формируется реальное конкурентное преимущество проекта.
Мы системно работаем с девелоперскими проектами в части разработки продуктовой концепции и формирования добавленной стоимости без существенного увеличения себестоимости.
Если интересно, что мы делает в области создания продукта, в следующем материале подробно расскажем.
При анализе конкурентной среды в конкретной локации мы оцениваем не только традиционные количественные показатели — темп выбытия, стоимость м2, среднюю площадь реализации, — но и качественную составляющую проекта: продуктовую концепцию и систему атрибутов.
Практика показала, что в сопоставимых локациях при близком уровне стоимости м2 динамика продаж может существенно различаться. Да, за скобки вынесем то, что кто-то продает без ПВ, и это сразу отражается на средней стоимости м2, и мы это, конечно, видим. Однако даже с учетом этих факторов разница в темпах реализации зачастую обусловлена качеством проработки продукта.
Что мы сделали
- Разработали систему комплексной оценки атрибутики проекта, включающую архитектуру, внешнее и внутреннее благоустройство, квартирографию, все возможные параметры проекта и концептуальные решения
- Определили вес каждого критерия в общей структуре оценки
- Провели сравнительный анализ проектов по собственной методике и рассчитали итоговый интегральный балл.
К каким выводам мы пришли
В большинстве локаций прослеживается устойчивая корреляция между тремя показателями: стоимость м2 — темп выбытия — суммарный балл продуктовой оценки.
При этом зависимость носит не линейный характер по принципу «ниже цена — выше продажи». Напротив, при сопоставимой стоимости м2 проекты с более высоким интегральным баллом демонстрируют более высокие темпы реализации. Более того, в ряде случаев сильная продуктовая атрибутика позволяет поддерживать и более высокую цену м2 без потери динамики продаж.
Почему это работает
Рассмотрим упрощенную финансовую модель покупателя, использующего семейную ипотеку.
Допустим, существуют три сопоставимых предложения стоимости квартиры:
- 6 млн руб.
- 6,5 млн руб.
- 7 млн руб.
Параметры сделки:
- 6 млн: ПВ — 1,2 млн, ежемесячный платеж — 28 778 руб.
- 6,5 млн: ПВ — 1,3 млн, ежемесячный платеж — 31 176 руб.
- 7 млн: ПВ — 1,4 млн, ежемесячный платеж — 33 574 руб.
Разница в ежемесячной нагрузке относительно умеренная. В долгосрочном горизонте 20–30 лет, с учетом инфляционных процессов, она становится еще менее чувствительной.
В этой ситуации покупатель начинает оценивать не только размер платежа, но и качество актива, который он приобретает на десятилетия. Фокус смещается на планировочные решения, архитектурную выразительность, сценарии благоустройства, безопасность и общее качество среды.
Именно в этой плоскости формируется реальное конкурентное преимущество проекта.
Мы системно работаем с девелоперскими проектами в части разработки продуктовой концепции и формирования добавленной стоимости без существенного увеличения себестоимости.
Если интересно, что мы делает в области создания продукта, в следующем материале подробно расскажем.