Как мы работаем над продуктовой концепцией?

В предыдущем материале мы рассказали о том, какую роль сегодня играет продукт и атрибутика проекта в выборе покупателя недвижимости. Сейчас хотим подробнее раскрыть, как выстраивается наша работа над продуктовой концепцией.

Как правило, входящие проекты можно разделить на два типа:
- Проект «с чистого листа», когда у застройщика есть земельный участок, и работа находится на начальной стадии — до разработки проектной документации, прохождения экспертизы и получения РнС.
- Проект на стадии П или Р, а иногда уже с полученным разрешением на строительство.

Рассмотрим первый сценарий — когда перед нами действительно чистый лист, и есть возможность системно повлиять на будущий продукт.

1. Аналитический этап
На старте мы проводим комплексную аналитику:
- анализ потенциала участка;
- этнографическое исследование при выходе застройщика в новый регион;
- анализ целевой аудитории и потребительских предпочтений;
- анализ рыночных показателей в городе и конкретной локации (темп выбытия, структура квартирографии, средняя площадь выбытия, стоимость м2 выбытия);
- оценка ТЭПов конкурентных проектов;
- оценка атрибутики конкурентов с расчетом интегрального балла;
- анализ текущей экспозиции (комнатность, средняя площадь, стоимость м2).
Этот этап позволяет ответить на ключевые вопросы: что продается, как продается, какие продукты уже представлены на рынке и какие выйдут в ближайшей перспективе. Именно аналитика дает возможность формировать по-настоящему рыночный продукт, а не проект, основанный исключительно на субъективных представлениях собственников.

2. Разработка продуктовой концепции
Опираясь на аналитику, мы переходим к формированию концепции проекта:
- сегментируем целевую аудиторию;
- определяем позиционирование и конкурентные преимущества;
- формируем УТП;
- разрабатываем идею и концептуальную основу проекта;
- определяем ценовой сегмент;
- разрабатываем структуру квартирографии;
- формируем концепцию внешнего и внутреннего благоустройства;
- разрабатываем уникальные решения и концептуальные атрибуты;
- сопровождаем проектировщиков по вопросам планировочных решений, архитектуры и благоустройства в течение 6–9 месяцев.

По итогу формируется детальное техническое задание для проектировщиков в части посадки, архитектуры, благоустройства и атрибутики проекта. Далее мы плотно работаем с командой проектирования: корректируем фасадные решения, детально прорабатываем планировки, доводим до логики сценарии благоустройства.

Отдельный блок — экономика проекта. На этом этапе мы глубоко работаем с ТЭПами, моделируем различные сценарии и ищем оптимальную конфигурацию, которая позволит обеспечить максимальную выручку при сохранении конкурентоспособности продукта.

Если же заказчик обращается к нам с уже разработанным проектом, мы фокусируемся на усилении концепции: дорабатываем атрибутику, формируем элементы добавленной стоимости и, по возможности, вносим корректировки в фасадные решения, благоустройство и планировочные решения без изменений в проектную документацию. И все это для повышения рыночной привлекательности.

Ну и некоторые застройщики, с которыми мы работали в рамках продуктовой концепции:
- Страна Девелопмент
- Звезда
- Автор
- Рисан
- ДСК1
- Суварстроит и др.